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深圳房地产律师:权属登记的回迁期房买卖合同也可以要求继续履行

起诉时间早晚是案件胜败关键:鉴于一审辩论终结前没有初始登记的房屋买卖合同履行之诉会被法院驳回,买家律师必须准确把握起诉时间,在初始登记之后起诉(初始登记之前起诉,无法确保一审法庭辩论结束前开发商完成初始登记),而不能过早起诉!

2010年3月25日大冲旧村村民(简称卖方)与华润置地(深圳)有限公司(简称华润公司)、深圳市大冲实业股份有限公司(简称大冲公司)签订《深圳市南山区大冲旧村改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》(简称《安置补偿协议》),约定可获得深圳市南山区大冲城市花园9套回迁房补偿。

2014年9月6日买家与卖方签订《南山区大冲旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》(简称《旧改收益转让协议》),以412.5万元购买约定的9套回迁房中的一套,面积125平米,同日买家付清全部购房款,而此时涉案房屋在房地产登记机构——深圳市不动产登记中心尚无任何权利信息记载。

2015年1月8日卖方将涉案房屋交付买家,买家装修入住至今。

2017年初,包括涉案房屋在内的大冲城市花园回迁房办理了房地产初始登记。

后因房价大幅暴涨(目前市值已达1千万以上),卖方违约,不同意继续履行合同。

2017年6月买家委托盈科信荣(全国)房地产律师团队深圳总部张茂荣、易玉成律师代理起诉卖方要求继续履行《旧改收益转让协议》,同时追加华润公司、大冲公司为第三人参加诉讼。

法院观点:

深圳市南山区人民法院经审理认为,双方签订的《旧改收益转让协议》合法有效,各方当事人均应按约定履行各自义务。买家已足额支付购房款且具备购房资格的情况下,有权要求将涉案房产过户登记到自己名下。鉴于卖方还未办理涉案房产的房产证书,而涉案房产已具备办证条件,故应先由第三人华润公司按其与卖方签订的《安置补偿协议》为卖方办证,再由卖方过户至买家名下。

2017年11月21日一审判决:

1、华润公司为卖方办理涉案房屋房地产证书;

2、卖方于取得房地产证书当日将涉案房产过户至买家名下;

3、驳回买家的其他诉讼请求;

4、驳回卖方的全部反诉请求。

判决后双方均未上诉,现已发生法律效力。

(判决书首页见文头)

信荣说,说房事:

1、本案属于回迁期房买卖纠纷,由于多数出售时并无任何权属证明,且跨时长,房价波动大,法律风险高,故属于卖方违约高发领域(详见《“非主流”购房法律风险》),建议大家慎重购买;

2、回迁期房虽然只有回迁户与开发商签订的《安置补偿协议》,没有任何权属登记,但回迁户与买家签订的买卖协议是双方真实意思表示,且不违反法律规定,故而合法有效;

3、合同有效并不等于可以得到履行:合法有效的回迁期房买卖合同可否要求继续履行取决于开发商是否已经办理了初始登记,根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第34条第2款,如果一审法庭辩论终结前尚未办理初始登记的,只能要求解约索赔,不能要求继续履行(信荣律师团队对此保留意见,认为法院可以直接判决在开发商办理初始登记后继续履行合同);

4、起诉时间早晚是案件胜败关键:鉴于一审辩论终结前没有初始登记的房屋买卖合同履行之诉会被法院驳回,买家律师必须准确把握起诉时间,在初始登记之后起诉(初始登记之前起诉,无法确保一审法庭辩论结束前开发商完成初始登记),而不能过早起诉;

5、因回迁期房合同的继续履行需要开发商先给回迁户办证,所以必须追加开发商为第三人参加诉讼。

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